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2014年12月24日黄历,20141224_湖南佳程酒店招商定位报告,2014年12月24日结婚,2014年12月24日老黄历

时间:2013-09-22 来源: 康兴达文摘网

“ 助学工程”让孤残儿童接受高等教育 被摘五星,佳程酒店冲刺 “ 超五星” 本报1月24... 展已有明确规划,未来将定位为超五星,继续 走高端商务酒店路线. 2013年伊 始, 湖南...

湖南佳程酒店 ——招商定位思路报告 旺府地产商业部 2014.12.24 项目属性分析 a. b. c. d. 项目地理位置 项目基础数据 周边商家布局 项目SWOT分析 项目位于长沙天心区核心地段,交通便捷,拥有完善配套 项目地址:劳动西路215号 交通状况:五一广场距离酒 店2公里;长沙黄花机场距离 酒店26.06公里;长沙火车站 距离酒店4.55公里 本 案 周围环境:贺龙体育场(五 城会主会场)、黄兴路步行 街、白沙古井、天心阁、亚 洲第一摩天轮 白沙路 劳动西路 本案 酒店招商可选择中等规模商户,写字楼房屋结构改动便利 一层:约3560平方米 三层:约2620平方米 五层:约2620平方米 酒店招租面积:约8800平方米 12—24层为酒店式写字楼 单层可租面积约:约1033平方米 酒店写字楼需可租面积:约13429平方米 项目500米内周边餐饮业较多 金融业其次,服饰百货较少 本 案 红线退让较深,需进行展示引导,商业运营需依附酒店本身 有限客户群进行消费,如要吸引人客流,需进行精准定位 strength.优势 ? ? ? ? 地理位置优越 企业影响力较大 商户可依附与酒店自身客户消费 项目具有较强地标性和辨识度 weakness.劣势 ? 红线退让过深,对于商户引导人流困难 ? 停车位较少,无法满足商户开店需求 ? 商业、酒店同入口、环岛车流设计等物 业硬性条件不利于一层商户对外展示 ? 老商圈周边消费群体庞大 ? 酒店自身具备高度消费群体 ? 集团整体装修提升档次和服务 Opportunity.机会 ? 酒店业近期受国家反腐影响较大 ? 周边业态多样,竞争白热化 ? 国家对酒店经营条件政策修改苛刻 Threat.威胁 项目定位分析 a. b. c. d. e. 定位原则 消费者定位 商业功能定位 商业业态定位 整体定位 商业定位需从功能、业态和租金价格三个角度进行综合思考,最 终得出的结论才符合市场规律 项目定位三原则 Ⅰ 功能定位原则 ?吻合区域商业发展趋势及政府规划要求 ?以市场需求为导向,满足区域内消费群体需求 ?保证招商顺利完成的基础上,项目价值最大化 Ⅱ 业态定位原则 ?符合项目整体形象调性 ?重复考虑酒店内部客户消费业态 ?根据项目物业价值特征进行业态合理分布 Ⅲ 价格定位原则 ?在区域市场租金、销售价格的基础上制定本案的均价 ?根据商家等级、需求面积大小以及口岸的不同制定 具体执行租赁价格 根据综合分析,酒店商业消费者定位为“服务并生活于中央商务 区高端商务人士” 根据前期对市场消费客户群体了解,项目位于侯家塘商圈内,周边客户基本以高端小区人口+上班白领组成,考 虑本项目招商特性,属于酒店衍生商业,即后期入驻商户主力人群应针对周边居民、上班白领及酒店客房客户,大 多数以目的性消费为主。 酒店商业消费者定位: 服务并生活于中央商务区高端商务人士 写字楼客户群体素质较高,消费能力强,注重商户品牌和产品品 质,热爱生活和运动,大多为集团规模、实力强劲企业 根据前期对上班白领群体调研,项目范围3公里内, 具有较多的国内外知名企业,此类企业福利待遇好,人 员素质高,消费能力较强,且多数为年轻人和中年人。 追求物质品质以舒适适合为主,追求品牌。 写字楼消费人群定位: 集团企业及大中型企业主 在以消费者为基础的前提下,结合周边市场业态,确定商业功能, 从而契合消费者的消费需求,旺府判断可从以下几种功能业态入手 三层:餐饮功能 五层:休闲功能 一层:高端零售功能 奥特莱斯名品折扣 HM名品折扣 酒店一层建议引进奥特莱斯及HM折扣精品店,利用国际知名品牌 折扣优势吸引周边高端消费人群及酒店自身客户 奥特莱斯(Outlets)最早诞生于美国,迄今已有近一百年的历史。Outlets最早就是 “工厂直销店”专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集,慢慢形成类似Shopping Mall的大型 Outlets购物中心,并逐渐发展成为一个独立的零售业态。 城市区域奥特莱斯特点:

? 大品牌——荟萃世界著名或知名品牌,品牌纯正,质量上乘; ? 小价格——一般以低至1-6折的价格销售,物美价廉,消费者趋之若鹜; ? 近距离——在市区,有公共交通(地铁、公交),交通便捷。 HM由ErlingPersson于1947年在瑞典创立,主要经营销售服装和化妆品。

目前,H&M的发展惊人,拥有超过3000 家专卖店,足迹遍布 28 个国家。 知名休闲足浴城 中餐 酒店三层建议入驻养生服务业,满足酒店自身客户同时为周边商 务人士提供休闲放松,可引入国内知名养生会所蓝岸国际 酒店三层建议引入餐饮业态,满足周边消费人群对饮食需求,建 议引入具有品质感且价格适中的餐饮店,如食在不一样 经营亮点:

? 进门服务——热毛巾 消费者进门时,服务员会递上一块热毛巾,既可以增加他们的舒适感,又能缓解饥 饿带来的焦躁。

? 等位服务——免费零食 专门设立等位区,并配有各种小零食及茶水供消费者免费食用,同时等待时间超过 设定时限还可享有特别折扣。

? 卫生间服务——专人细致 客人从洗手间走出来时,及时递上一块热毛巾。在洗手间的柜子里,准备了针线包、 护手霜、卫生用品、梳子等等 ? 上菜服务——时间沙漏 15分钟上齐菜,超时菜品全免单。 健身娱乐 酒店五层根据面积划分,可入驻国内知名的健身机构,即可满足 酒店自身人士,又可对周边居住的商务人士提供运动环境 整体定位 “中央商务区 高端精品 酒店商业体” 核心地段 核心区位 核心消费群体 高端档次 性价比消费 卓越品质 酒店式办公环境 综合业态布局 酒店一、三、五层商业价格定位原则详解 ? 市场参考原则:

本案酒店底商商业部分的租金是在参考周边项目的基础上制定出的均价,具体的执行价格需要根据实际情况而定。

? 客户导向原则:

所制定的租赁价格需根据客户的具体情况而定,比如说品牌影响力、需求面积等 参考周边项目价格一览表 地点 东塘大华下面波司登羽绒服装店 贺龙体育馆摩天一号布朗咖啡店 白沙晶城伊蕾名店 劳动路白沙路古玩城 侯家塘正兴民间借贷公司 东塘邮政银行 侯家塘摩天一号冬虫夏草专卖 新世纪花苑1L车来车羽 侯家塘贺龙对面豪客来牛排 侯家塘田汉大剧院对面李宁专卖 侯家塘贺龙对面银河证券 侯家塘佳天国际写字楼浙商证券 侯家塘中信银行 劳动路口和善源餐厅 东塘花之林茶餐厅 贺龙附近龙樽男士养生会所 劳动路与芙蓉路十字路口鑫源网吧 梓园路与劳动路交汇处舒缓足浴 东塘豪享来中西餐厅 贺龙附近乐点量贩式KTV 面积 260㎡ 350㎡ 160㎡ 50㎡ 900㎡ 360㎡ 74㎡ 435㎡ 500㎡ 200㎡ 1076㎡ 890㎡ 700㎡ 660㎡ 600㎡ 400㎡ 500㎡ 1000㎡ 600㎡ 2000㎡ 楼层 1楼 1楼 1楼 1楼 1楼 1楼 1楼 1楼 1楼 1楼 2楼 4楼 2楼 2楼 2楼 2楼 2楼 3楼 2楼 3楼 月租 320 元/㎡/月 350 元/㎡/月 280 元/㎡/月 400 元/㎡/月 240 元/㎡/月 160 元/㎡/月 350 元/㎡/月 260 元/㎡/月 180 元/㎡/月 300 元/㎡/月 60 元/㎡/月 56 元/㎡/月 95 元/㎡/月 150元/㎡/月 80 元/㎡/月 50 元/㎡/月 50 元/㎡/月 90 元/㎡/月 100 元/㎡/月 80 元/㎡/月 历史经营 服饰 咖啡店 服饰 餐饮 金融 银行 保健 汽车美容 餐饮 服饰、餐饮 证券公司 证券公司 银行 餐饮 餐饮 娱乐休闲 网吧 足浴 餐饮 KTV 1L门面 从左表可以看出: ? 1L门面普遍租金在160—400元/ ㎡/月; ? 2L、3L门面租金价格区间在 50—150不等,且多为餐饮行业; 旺府建议:根据本项目实际情况, 一层面积较大,租金价格可定180 元左右,三、五层根据市场行情, 在均价60元/ ㎡/月,整体招租月 租金价格在90元/㎡/月。 2、3L裙楼 根据5A甲级写字楼软硬件分析,与本项目存在差距,因定位为中 档次商务办公楼,满足商务圈内各大中型企业的基本办公需求 考虑发展商对于本项目写字楼租金价格心里预期较高,特此将写字楼的种类及相应硬件要求进行梳理,便于更 直观反映本项目写字楼的市场定位,从而符合写字楼市场环节,利于在保证可观利润前提下,达到快速租赁的最终 目标 楼宇品质 5A甲级写字楼相关硬软件标准 建筑物的物理状况和品质均是一流,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求;建筑物具有灵活的平面布局和高使用率,达到70%的 使用率;楼层面积大,大堂和走道宽敞,从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 装修标准 外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙,采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料;有宽敞的大理石大堂和走 廊;公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯,墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆,应有吊顶,电梯间应为不锈钢、 大理石;卫生间安置进口名牌洁具,如科马、科勒、美标、T0T0等等。 应有配套商务、生活设施,如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等,专用地上、地下停车场,停车位充足,停车场标准200平方米/ 台,满足日常生活的商店,适合商务会餐的饭店,宾馆,午间放松或娱乐设施,其它如公园、运动设施和图书馆。

良好的电梯系统,电梯设施先进并对乘客和商品进行分区,一般每4000平方米一部电梯,平均候梯时间30秒左右。

应有名牌中央空调,四管制中央空调系统高效;有楼宇自控;有安全报警;有综合布线。 配套设施 电梯系统 设备标准 建筑规模 客户进驻 物业服务 交通便捷 所属区域 开发商背景 超过50000平方米。

国外知名公司的租户组合;知名的跨国、国内外大公司、财团。 由经验丰富且一流的知名品牌公司管理,配备实用的计算机物业管理软件,实现办公物业管理计算机化,建立办公管理信息系统,并办公物 业各系统实现连通和统一的管理,24小时的维护维修及保安服务。

位于重要地段,极佳的可接近性,临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。

位于重要地段,极佳的可接近性,临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。

经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性,并且具有大规模房地产投资的丰富经验,这些开发商或是海外公司如来自美 国、马来西亚、香港、韩国,或者有海外经营成功经验的优质国有企业。 写字楼价格定位原则详解 ? 市场参考原则:

本案写字楼部分的租金是在参考周边项目的基础上制定出的均价,具体的执行价格需要 根据实际情况而定。

? 客户导向原则:

所制定的租赁价格需根据客户的具体情况而定,比如说品牌影响力、需求面积等 参考周边写字楼项目价格一览表 商户面积区间 项目名 (㎡) 通程国际大酒店 1200-1500 租金区间 租金均价 物业均价 相应配套 (元/平方米/天) (元/平方米/天) 元/㎡/月 4—4.3 4.2 2 2 3.8 4 5 3.2 交通便捷,智能管理 华天大酒店(解放路) 金源大酒店(贺龙体育馆) 华侨大厦写字楼 喜来登写字楼 神龙(五华)大酒店 280-400 450-500 120-280 380—1300 350-400 3.8—4.2 3.6—4 1.6—1.8 4—4.5 3—3.4 4 3.8 1.8 4.25 3.2 较高知名,交通便捷 城区核心,交通便捷 设备较为陈旧 5A级写字楼,配套完善 设备齐全,交通便捷 建议:建议本项目写字楼每月租金价格在元3/㎡/天,物业均价在3.5元/㎡/月。 酒店一、三、五层商业价格租金权益分析 按市场规律计算:市场同类商业月租金均价×可招租面积×12个月=年租金收益 90元/平方米/月×8800平方米×12个月=9504000元 酒店写字楼租金权益分析 按心理预期计算:企业集团心理预期月租金×可招租面积×30天×12个月=年租金收益 6元/平方米/天×13429平方米×30天×12个月=29006640元 按市场规律计算:【市场同类商业月租金均价×可招租面积×31天×12个月】+物业租金收益=年租金收益 【3元/平方米/天×13429平方米×30天×12个月】+3.5元/平方米/月×13429平方米×12个月=15067338元 项目招商营销推广费用 为尽快完成招商,政策支持,如装修补贴 本项目投入分析 招商代理方招商成本费用 根据前期对市场环境、周边业态,酒店商业以及写字楼租金权益的分析研究,结合与发展 商前期沟通,旺府认为: ? 发展商对于写字楼租金心理预期高于市场常规租金水准,租赁难度过大,入驻企业难以承受; ? 在尊重市场环境基础上,回归与理性,降低物业长期闲置所产生的风险; ? 建议制定能够吸引商户入驻的招商条件,如装修补贴、减免物业、前期减免租金等策略; ? 能够在推广策略上给予支持,定点投放效果较大,费用合理的推广渠道,扩大招商力度; ? 制定对于招商人员奖励机制和考核目标,激发招商人员积极性。 THANK YOU 感谢倾听

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