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时间:2014-01-29 来源: 康兴达文摘网

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****项目现场 序号 部门 1 2 3 4 5 6 7 工作概况 成立接管小组 细项内容 责任部门/ 人 协作部门/ 督导责任人 人 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 成立以职能、区域、项目共同 参与的物业项目接管工作小 与823物业进行接管移交前工 与823物业进行交接沟通 作沟通,并就正式移交等事项 达成共识 注册地址 注册地点产权相关资料 完成分公司注册及所有手续并 分公司注册 取得相关证照 所有公司印章必须至总公司进 印章刻制 行报备并统一安排刻制,授权 后方可使用(含服务中心章) 物业资质备案 完成物业资质备案手续 从项目公司处收集关于项目开 收集项目基础数据 发建设类基础属性数据及资料 收集楼盘现有组 从项目公司收集数据,了解 织架构及人员编 823物业现有人员架构、编制 制数据;并了解 及薪资标准。

岗位薪资标准。

根据813物业组织架构调整现 组织架构设置 有项目组织架构,并按照813 物业薪酬体系进行调整 根据制定的组织架构及人员编 制,结合了解到的岗位薪资标 准,初步进行人事费用测算。

项目人事费用测算 后期可结合进项目服务方案, 根据项目收入和支出情况进行 调整及定稿。

根据员工现有薪资状况,确定 项目人员经济补偿金测算 经济补偿金标准 确定公积金、保险及工资投缴 项目人员保险公积金投缴及工资发放 及发放方案 根据项目案场及已交付并接管 编制项目服务方 的区域实际情况,编制项目管 案 理组织架构及人员定岗定编 完成人员增补流程,可将所有 人员增补申请 职位统一制作在一张增补表中 进行审批。

发布招聘广告 网络、猎头等 按照招聘流程进行:矩阵部门 (人事行政&财务)及S级及以 收集简历,筛选及面试 上管理人员需报总公司进行面 试。合格者,录用。其他职位 可由项目自定。

在完成分公司营业执照及税务 、银行账户等手续后,在确定 开设分公司社保/公积金账户 有人员入职后,去当地社保和 公积金部门办理社保及公积金 根据不同岗位,完成职位说明 设置职位说明书 书的编写工作。项目编写,报 备区域人事行政部审核。

在项目当地寻找有资质的体检 中心,签订服务协议,确保每 入职体检中心的确定 一个入职员工都能及时安排入 人事 职体检。 行政 部 20 21 22 23 24 人事 行政 根据确定的项目编制数,准备 部 准备劳动合同等员工入职资料 25 26 27 28 集中入职人员的相关入职资料 为企业文化宣讲会准备好宣讲 企业简介及宣讲资料准备 资料 企业文化宣讲会,确定原823 原员工面对面,企业文化宣讲 物业留用人员名单 接管后员工集中 项目接管后,根据计划办理员 入职 工集中入职手续 接管后人事工作 项目接管后,进行公司制度导 培训指导及公司 入,并对新任人事进行我司人 制度导入 事工作业务培训指导。

根据业务需求做好项目接管后 接管后培训计划和培训准备 的人员培训计划的拟定,并确 定课程及其他相关事项 对固定资产、重要资产等所有 资产清单收集 资产清单进行收集已备介入阶 段盘查 对办公区域内的物业服务标识 办公区域标识更 及小区内的物业服务标识进行 更换并建立标识台账(包括背 换 景墙) 公司服务中心铭牌、公司资质 对项目现有标识标牌(含名 片)进行统计,对于需更换内 容,按公司统一VI规定制作, 是否需要更换 标识标牌制作清单 安排供方将大堂信息宣传栏橱 窗安装到位,并编制首次信息 宣传软稿 根据人员安排,统计制服制作 制服、工牌统一制作 数量 对现有开办费的使用情况进行 开办物资统计 了解,并对账物进行核对 根据项目实际情况对原有供方 采购供方库建立 进行统计,替换原不合格供 方,尽量选用公司规定供方, 建立项目供方库,以便采购 对项目现有所有物业用房进行 统计制作清单,并统计物业用 物业用房清单收集 房钥匙使用情况,制作清单并 先行编号 收集所有合同/协议类文件清 所有合同/协议类文件清单 单以供接管阶段交接 物业管理业务开 依据体系文件要求实施各业务 展所需质量记录 部门日常业务开展所需质量记 表格印制 录表格印刷交付现场使用 自来水、电话、 明确自来水、电话、供冷、供 供冷、供暖等过 暖缴费情况及开户变更情况 户及缴费情况 完成对项目业态类型,面积、 配套等基础数据的收集整理, 项目基础数据收集 了解项目前期服务合同签署及 条款约定 对项目客户信息和档案建立情 客户资料及信息收集 况进行了解,掌握客户类型及 项目日常业务信 对项目日常信息、客户投诉、 息及档案管理信 往来文件等的收集整理和处理 息收集 流程情况进行了解掌握 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 根据接管后实际运作情况执行 制订接管后业主拜访计划 客户服务业主拜访计划,明确 完成时间和统一说辞 张贴物业管理服 在小区公共区域信息宣传栏、 务单位变更的通 单元大堂水牌上张贴物业管理 告 服务单位变更为世茂物业的通 按照整体移交计划对客户所有 业主资料的交接 资料、档案进行逐项交接并双 方确认 客服 多种经营业务了 依据现场及签报去了解项目多 种经营业务开展 部 解 依据前期服务合同约定,查看 物业服务报告 物业服务报告 前期业主报修、 按照整体移交计划对客户报修 投诉记录交接 、投诉记录及完成交接并双方 房屋售后维修明 各施工单位维保期内维修明细 细交接 及维保实施评估、质保金给付 涉及客户类遗留问题,对项目 房屋质量遗留问 遗留问题的描述、解决进展、 题的交接 后续安排和其他未尽事宜进行 交接并形成文档进行双方确认 向业主公示的信 了解所有对客通知 空置房 息 钥匙(空置房、 托管) 400投诉情况 垫付物业费事宜 涉及地产垫付、优免物业费事 宜 保险 保险合同、保险出险情况 项目招投标文件 项目公司提供的产权资料及各 竣工资料交接 项政府批文 工程管理运作类资料交接 实物清点交接 参与项目工程设备管理日常工 工程设备设施管理介入 作,了解项目设备运行和维护 状况 了解项目工程维护部岗位和业 工程管理内部管理收集 务分类情况和内部管理制度的 建立健全情况 熟悉项目装修管理和监管办法 装修及入户维修流程信息收集 及相关费用收取标准 掌握项目设备设施外包类型、 设备外包服务质量情况评估 数量和费用标准,并对供方服 务质量进行综合性评判 熟悉项目房屋售后维修业务的 房屋售后维修流程情况了解 操作流程和业务对接情况 对项目工程部人员的工作状态 工程人员情况摸底 、业务能力和服务意识等进行 综合评估。

水吧、软装物品台帐,办公用 物资类 品,服装 物业服务协议、秩序、保洁、 合同类 绿植、垃圾清运、化粪池清淘 、公共责任险 费用类 服务费结算情况明细 地产往来函件,地产业务审批 函件类 函件 案场服务方案、 方案及服务费的测算、预算及 预算 相关审批文件 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 工程 模块 销售 案场 销售 案场 68 69 70 71 72 73 案场接管验收的 包括展示区、样板间 资料 案场各类钥匙 集团及公司级各 检查报告存档 类检查档案 现场工程类 各类设备设施 对现场秩序维护整体工作情况 现场秩序维护服务质量情况评估 进行综合性评估 对项目秩序维护岗位设置、区 岗位设置情况评估 域划分、巡逻签到等进行评 估,评估人员配置是否合理 了解和查看项目安防设施配置 小区安防设施运行状况评估 和运行情况,并对日常维保进 行效果进行评估 参与现场秩序维护日常管理, 内部管理制度情况评估 了解团队内部管理制度的建立 和执行情况 熟悉和了解项目秩序外判协议 约定关键条款和费用标准,了 本地秩序维护外判市场行情了解 解当地市场基准价并进行相应 比对,并储备不少于3家本地 门禁、停车场授权 Ic卡台帐核对 消防设施 消防栓、灭火器、水袋等 含今年元月份始的每日各岗执 勤记录、交接班记录、外来人 秩序维护管理类资料交接 员管理类、机动车辆管理类、 各类执勤设施/设备/器材台账 明细及操作手册 秩序维护各岗位人员按照调整 后岗位设置进行跟岗熟悉,主 岗位熟悉 要对工作流程、操作规范和客 户进行熟悉 秩序主管、班长对各岗位跟岗 秩序 跟岗培训 熟悉人员进行岗位监督和在岗 维护 培训,以尽快满足现场工作要 部 秩序维护装备清单、消防器材 秩序维护类物品 、设施台账、固定资产台账及 清单及台账交接 岗位物资清单交接 对监控室设备及其附属器材等 监控室设备移交 进行实物交接,并对存在的问 题形成缺陷反馈报告 消防设备、消防主机、联动、 主动探测等按台帐进行实物交 消防设备移交 接,工程人员参与交接,对存 在的问题形成缺陷反馈报告 按照消防器材台账对项目灭火 消防器材移交 器、消防水带、消防枪头、接 合器等器材进行实物清点交接 对安全岗位及岗亭及其岗位物 岗位物资移交 资、自查进行清点移交 对其他类安全装备、器械、器 其他安全物资移交 材按照移交相关约定进行逐项 的移交和清点 按照秩序维护整体交接约定, 岗位交接工作 确定准确交接时间并完成交接 项目入住至今发生的重大事件 重大事项记录交接 原始记录及后续整改记录,重 要会议记录等资料交接 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 保洁 、绿 化 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 财务 109 部 110 111 112 113 114 如原外判符合继续合作需求, 需重新拟定并签署服务协议, 秩序外判供方选定及合同签署 如确定不再合作,需重新选择 外判并签署协议 对现场绿化养护和日常保洁的 绿化、清洁服务质量评估 服务质量等整体工作情况进行 综合性评估 根据现场绿化养管和清洁作业 现场人员配置合理性评估 面积对现有的人员编制及岗位 数量等情况进行综合评估 如原外判符合继续合作需求, 保洁外判供方选 需重新拟定并签署服务协议, 定及合同移交 如确定不再合作,需重新选择 外判并签署协议 按照交接后要求对保洁员进行 保洁外判供方人员熟悉现场 岗位跟岗熟悉和在岗培训,以 满足后续管理服务需求 按照新签署合同约定对保洁设 保洁设备工具 备、器材、工具和其他相关物 资进行交接并形成台账 公区垃圾桶台帐 账物核对 对原有绿化外判供方进行综合 绿化合同的交接 评估并确定是否继续使用 按照小区绿化苗木清单对小区 绿化苗木清单交接 内绿植进行实物清点和移交 对绿化休息用房、工具间、仓 工具、工具房、休息点的交接 库等用房情况进行查验交接 对现场服务流程设计和实际作 服务流程和标准现场掌握 业效果进行深入了解和评估 对项目交付入住后的经营情况 项目经营情况收 等信息进行收集整理、分析项 集 目经营状况及原因 外审报告 历年外审报告资料 历年及2015年预算资料(纸质 项目预算及执行 及电子版),历年预算执行表 情况 (纸质及电子版) 发票、收据原件(票据保存完 票据交接 整,无断号缺页) 发票、收据台帐 物业费、车位费收费台账,抵 收费台帐 用券兑换明细表,收缴经营台 应收、应付、其他应收、其他 债权、债务核对 应付台帐,集团内部单位往来 确认函,外部单位对账函 采暖费、代收、代付水电费、 代收代付款项明 垃圾清运费、装修管理费等明 细 细清单,押金台帐 现金盘点、银行账户资金盘点 、支票、银行开户资料、银行 现金银行款 账户相关资料(网银、结算卡 、密码器等) 资产盘点 固定资产、无形资产盘点 会计凭证 历年会计凭证移交 历年各类财务账套(纸质及电子 财务帐套 版) 历年各类财务报表(纸质及电 财务报表 子版) 历年纳税申报表(纸质及电子 纳税申报表 版) 税务登记信息资料、税务环境 税务登记信息 信息 115 116 117 118 119 120 121 财务制度、财务工作流程、历 任财务人员交接表、相关领导 签发的财务类工作指示函、签 待收款项明细、待付款项明细 待收付款项 、待报销费用明细 财务类印章 财务章、发票专用章 物业费定价 物业费测算及审批、物价局备案资料移交 入户有偿服务收费,副营收入 有偿服务收入 核查 残保金、个税缴 核实截至交接日缴纳情况 纳情况 签订债权债务转 根据实际交接情况拟定债权债 移协议 务转移协议 财务文件资料 备注 1、交接时间从 月 日开始,双方需明确交接负责人及部分,因此,需823按此计划提供各业务块交接对接人名单; 2、所有的记录、协议、资料、清单等进行交接,需823按照各业务模块提前准备好交接明细表,便于交接效率的提高; 3、电脑设备移交时必须开机,界面放置在《我的电脑》,823文档资料可以删除,项目管理资料不得删除。 ****项目现场交接工作安排 完成时间 备注 823对接人 823提供的交接明细 29日 12月 30日 31日 供各业务块交接对接人名单; 明细表,便于交接效率的提高; 目管理资料不得删除。 第一周 1月 第二周 第三周 第四周

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