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成都锦西花园酒店,锦西花园二期项目计划书,成都二手房锦西花园,项目学习计划书 二

时间:2014-06-11 来源: 康兴达文摘网

综合排名:637 馆藏数:20729 资料大小: 0.14MB 上传时间: 资料简介:锦西花园二期项目计划书.doc 相关推荐 全部评价(0) 评分: 好评 中评 差评 加载中…… 奖励动态 QQ...

锦西花园二期—西延锦绣 项 目 计 划 书 前言 四川聚仁房地产有限公司和成都航宇房地产有限公 司均是从事房地产开发的专业公司,已经在本市成功开发 锦西花园一期、锦西花园三期、锦江公寓、升和苑等项目, 通过这些项目的开发,建立了符合市场规律具有实效和操 作理念和完善的管理体系,为公司发展打下了坚实的基 础。目前,我们两家公司合作开发的锦西花园二期(西延 锦绣)项目,前期工作已经完成,现将本项目详细情况及 实施计划报以贵行,以作为贵行分析评估项目可行性的依 据。我们真诚希望能以贵行携手合作,共创辉煌。

第一部分 一 二 三 四 项目概况 项目名称:锦西花园二期商品房 建设地点:成都市金牛区营门口乡红色村一、三组 项目性质:商品房住宅开发 项目主要技术指标:

1 占地面积:355401.37 平方米 2 总建筑面积:67898 平方米 其中:

总用地面积:35541.37 平方米 净用地面积:33530.99 平方米 代征地面积:2010.38 平方米 总建筑面积:67898 平方米 地上总建筑面积:60323 平方米 建筑密度:28.55% 容积率:1.799 绿地率:46.3% 总户数:470 大门建筑面积:53 平方米 地下停车库建筑面积:3855 平方米 地下小气车停车库车位数:99 个 地下自行车停车位数:1050 个 室外小汽车停车位数:176 个 商铺:709 平方米 物管:604 平方米 住宅:62677 平方米 五 开发建设条件 1 土地权属明晰 2 开发手续齐备 3 场地拆迁基本结束 外部条件基本具备 六 项目开发商简介 1 公司名称:

四川聚仁房地产有限公司 成都航宇房地产有限公司 2 法人代表:

聚仁房产:王松江 航宇房产:郭航 3 法定地址:

聚仁房产:成都市蜀汉中路 259 号宏亚大厦 航宇房产:成都市成华区万年场双桥三幢 4 注册资本:

聚仁房产 1000 万元人民币 航宇房产 1000 万人民币 5 经营范围:

聚仁:房地产开发、物业管理、装修等业务 航宇:房地产开发、物业管理等业务 6 公司简介:

四川聚仁房地产开发有限公司是由省建委批准,省工 商局登记注册,具有房地产三级开发资质的房地产开发经 营的专业公司。公司成立于 1999 年 2 月 4 日。经过不断 发展,公司已经具备了科学的管理体系和现代化企业运行 机制,汇纳了业界精英。公司股东及高层管理人员均具备 本科以上学历,在北京、上海、成都等地从事多年经营, 并创下骄人的经营业绩,已开发项目“锦西花园”一期 32044 平方米,已实现销售 100%。现正在开发的有 22000 平方米。

成都航宇房地产发展有限公司是由成都市建委批准、 成都市工商局批准注册的房地产经营企业。

注册资金 1000 万元,实收资金 1600 万元。开发项目有:锦江公寓、千 和苑、兴隆苑(东、西) 。已开发完成 51000 平方米,现 正在开发有 30000 平方米。

七 项目效益分析 锦西花园二期项目是聚仁公司和航宇公司经过认真、 全面地市场调查、分析国家政策和相关市场环境,认真总 结锦西花园一、三期项目和其他项目的成功经验的基础上 顺应现代居家呼唤开发的精品住宅小区,因而准备工作充 分,符合市场竞争规律和房地产发展形式,符合国家有关 政策和法规。

1、该项目开发优势明显,地理位置优越,交通便捷。

该项目位于成都市羊西线侧的红色村。羊西线乃是成都交 通的一条黄金旅游主干道,也是目前成都市污染较小,最 适宜居住的环境之一。在这一地区周围汇聚了众多著名的 小区名园,已经形成了浓厚的商业氛围和人文氛围。

2、该项目之前的西延锦绣花园一、三期销售良好, 深受业主喜爱,获得了一致的好评,已经被金牛区政府纳 入“锦西名宅”的标志性住宅。这为本项目创造了良好的 舆论氛围和基础,有利于项目将来的宣传和营销。

3、该项目由成都市两大实力雄厚的房地产公司,四 川聚仁房地产开发有限责任公司和成都航宇房地产有限 公司携手合作完成,风险小,技术力量和资金力量更为雄 厚。除了两个单位投资 6000 万元的项目资金外,还可以 通过项目的分期开发,预售房屋收回资金再行投放,也可 以通过寻求金融支持获得项目运作的贷款,确保资金的到 位。

总之,锦西花园二期地处成都市黄金的居住区域,周 边环境及交通状况良好,市政配套设施相当完善。根据评 估分析,该项目完全具备开发中高档住宅的客观条件,经 济效益和社会效益显著。投资开发锦西花园二期项目完全 可行。

第二部分 锦西花园二期项目可行性分析主要内容 秉承“踏实、负责、科学、客观”的工作作风,我们对 锦西花园二期项目进行了认真的市场调研和周密详尽的 论证分析,认为该项目无论从外部环境或是内部条件都已 经具备了开发的可能性和可行性。为了更好地论证该项目 的情况优势,我们将从以下的几个方面来分析。 第一章 项目背景分析 一、从宏观经济背景及房地产发展形式分析,国家政策利 好为房地产发展带来了新的发展契机。

1 中国加入 WTO 对房地产业的巨大冲击和挑战。

2001 年,我国成功加入了世界贸易组织。这一历史性 的事件将从根本上改变我国现有的市场竞争方式和情况。

随着外来资本进入中国市场,将导致市场竞争更加激烈。

一部分实力弱小的经济实体必定将在竞争中被对手淘汰 或兼并。对于本来就风云突变的房地产行业来说,入世就 意味着更大的挑战和机遇。而成都房地产处于西部大开发 的中心地位。从近年党中央、国务院对西部大开发的政策 和法规来看,十分有利于成都房地产的蓬勃发展。因为房 地产早被纳入了国民经济的新的增长点的范畴。国家要以 此刺激消费需求,推动西部大开发的进一步发展。可以知 道,在入世之后,人们的消费观念和消费水平都将会和国 际接轨。成都房地产竞争也将从以前的狭隘的区域性竞争 上升到国际市场的竞争。成都房地产业处于西部大开发的 洪流之中,又要迎接国际竞争的风暴,在国家宏观政策的 调控与扶植下,必将迎来新的高潮。

2 国家新一轮的降税降息举措将带动消费的进一步发 展,从而给房地产市场带来新的机遇 不久前, 国家有关部门又一次调整了税收政策和银行存 款利息,让税收和利息再次降低。这一方面显示了我国政 府在为适应入世后情况而努力,另一方面也说明国家正通 过这些措施,进一步刺激消费,拉动市场,以此带动国民 经济的发展。房地产作为我国消费这一个主要的消费支撑 点,也将因此而享受到各种政策的优惠待遇。国家的降税 降息措施为房地产开发开辟了全新的,更加广阔的环境, 有利于房地产市场的发展,为房地产的开发竞争提供了更 加活跃的大舞台。

二、中国的入世带给人们消费观念的根本变革,人们对城 市住宅的认识有了新的变化, 即规模化、 生态化、 智能化、 专业化特征,这些将是房地产发展的内在需求和动力。

1、人们的消费观念向欧美流行风格靠拢 中国入世,不仅对国民经济带来重大影响,同样会 影响着老百姓的生活观念和消费观念。随着国外流行和先 进的生活观念的传入,中国的消费者将会对商品房住宅进 行重新的评估和审视。欧美风格的概念正在被各个开发商 引用和热炒,也在逐渐被中国消费者接受。而所谓欧美流 行风不过是一个概念的刻意拟造。简单而言,这种国际化 趋势其实就是一种规模化、生态化、智能化和专业化的复 合。这种复合的概念极为强烈的打动了购房者追求时尚, 讲究品位的心理,满足了他们的崇洋欲望。未来的房地产 因为这些消费者的情感变化而出现更加宽阔的发挥空间。

2、房地产建筑规模及标准正在和国际流行时尚接轨 前面一点说过,现在的房地产建筑正在朝着规模化、 生态化、智能化、专业化的国际化标准靠拢。这一方面受 消费者心理需求的影响,另一方面也是房地产开发商主动 适应房产新变化的结果。规模化即是借鉴和参考国外的先 进建筑理念以及规划操作方式,使小区建设突破了单纯的 居家概念,而是朝着营建多功能、规范化的小区转化。通 过导入整合资源的规划思路,按照人与自然生态和谐共 存、物质需求与精神需求紧密结合的运行方式进行规模开 发。突出以人为本、表现个性的设计理念,在规划居住区 的范围内对住宅、市政和公建配套等设施进行总体优化的 规划设计,一般会在理想的地块上进行深度开发,而必要 条件就是交通便捷、配套齐全、功能优化。

生态化在于住宅关注生态环保,小区绿化性强,充分 体现“人与自然和谐相处”的概念。要充分解决人们对空 气、绿化阳光以及园林景观等功能需求,达到居住环境的 功能优化,汇聚更多的人气,推动住宅小区尽快成型 智能化是指住宅除了硬件设施的投入,增强功能的优 化设计,更把导入优秀的物业管理作为小区开发的软件。

3、房地产开发必须要和人们消费需求保持一致 从浅显意义来说,商品房住宅是为了满足人们的住房 消费需求而存在的。它当然应该和人们的消费观念保持一 致。从更深层次的意义来说,房地产开发商要和人们消费 需求保持一致,不仅要主动了解不同时期不同阶段人们的 消费水平和消费认识,还应主动积极地去引导消费者的消 费潮流。要积极争取消费者和自己的品牌概念相呼应。尤 其是入世后的今天,各个房地产商对市场的争夺,其实可 以看着是对消费者心理和感情的争夺。这种情况同样为入 世后的房地产事业提供了更加灵活的发展空间。

三、房地产作为一种投资手段正在被越来越多的人接受 1、房地产作为一种投资手段被人接受的内在原因 随着社会经济的持续发展,房地产已经由原来的单纯 的满足人们的居住需求向着其他需求演变。对一部分投资 者而言,房地产是一个不错的投资领域。导致这一现象的 原因在于,房地产行业在我国发展了这么多年,市场环境 正在越来越成熟。住宅需求已由集团购买逐渐转向个人, 购买由少数富裕阶层购买转向中产阶层购买,中产阶层的 潜在消费需求旺盛,消费的品质和价位等呈现出多样化特 征。消费者的观念一日趋成熟,其住房消费以及投资趋向 也开始向中、高档转移,特别是一些注入环境、生态概念 的地产项目得到了越来越多的消费者。于是房地产作为一 个投资项目,风险正在减弱,利润回收周期不长,利润也 可观。

2、房地产作为一种投资手段的市场前景 房地产作为一种投资手段的前景一直被有识之士所 看好。随着国家政策的进一步完善,房地产市场的进一步 规范化,会有更多的资本投入这一项目之中。特别是现在 已经入世,预计将有更多的国外资本投入房地产的开发之 中。这一情况会让房地产开发的资金得到更好的保证。

综上所述,随着我国国民经济的进一步发展,随着世 界贸易组织的大门徐徐打开,以及西部大开发的进行,成 都房地产已经成为发展潜力巨大的产业,它的需求量将随 着中产阶层的增加而变大。同时,它的相关带动效应强, 对国家经济增长具有直接的推动作用。而启动住宅市场, 更是国家大力开拓国内消费需求的突破口。有关专家分析 到,我国宏观经济形势的好转对我国的房地产行业产生深 远的影响。随着住房制度的进一步改革,房地产市场正在 酝酿着无穷无尽的生机活力。国家的新的降税降息,将是 新一轮房地产高潮到来前的先兆。仍何一个有眼光和有抱 负的房地产开发商都不会错过这个千栽难逢的好机遇。 第二章 成都房地产市场形式分析 一、现阶段成都房地产的市场情况和特点 成都房地产市场有着独特的个性,通过对成都市中、 高档住宅市场的基本状况的调查,可以对本市房地产市场 特点做以下总结:

1、用于开发的地块面积普遍偏小,规模大的小区不 多,容积率偏高,建筑密度大。由于大多数开发商利用所 处区域位于市区,各种配套齐备的特点来减少小区公建设 施,以降低成本。

2、房地产已经进入了“概念地产”运作阶段,概念 地产最大特点就是引导消费、激活市场,开发商在开发过 程中尽可能地释放各自楼盘的能量,展示与众不同的个 性,以此赢得更多的消费者。

3、房地产开发商普遍对小区房屋外观比较注重,大 多选择利用瓷砖外墙、铝合金窗、防盗门、使小区规划建 设得整洁、美观、明快,同时还普遍利用沿街商业铺面获 得巨额利润。

4、随着西部大开发的进行和中国加入世界贸易组织, 房地产竞争在成都日趋激烈。外地开发商纷纷入主成都进 行规模化开发,对本地开发商构成了巨大的压力。同时, 可供开发的地块正在减少,特别是一环路以内的更是少之 又少。

二、成都市房地产市场需求特点和状况调查结果还显示出 如下成都市房地产市场需求状况特点 1、消费者对住宅需求的状况,对位置考虑的居多, 占 27.7%,对价格考虑的占 23%,对交通考虑的占 22%,对 小区环境优美的占 20%,对户型考虑的占 19.7%,房屋质 量好坏考虑的占 18.3%。

通过数据分析可以发现,消费者对于价格的敏感度已 经减弱,而更多追求的是对住宅地理环境和交通环境等综 合因素的考虑。这一方面证明成都房地产市场已经成熟, 消费者对商品放的经济承受力有所提高。另一方面也显示 了现代住房条件正向国际化标准靠拢。

2、我市商品房的价格趋向成熟和稳定,而且中档价 格的商品房正在占据主流。从数据显示结果来看,中档住 宅每套价格在 30 万到 50 万, 高档住宅价格在 50 万到 100 万。通过调查,34%的样本倾向于选择跃层式房屋,24%愿 意选择庭院式别墅, 23% 愿意选择普通多层住宅,还有 12.3%的调查样本愿意选择高层电梯公寓, 5.7%的愿意选 择复式房屋。

这些数据说明,我市市民对不同户型住宅的爱好和接 受比较平均,这种情况对很多房地产开发商的发展带来了 空间,可以延缓开发商在某一户型上的激烈竞争,避免盲 目投资。在整个中档价格户型中,跃层式是目前比较受欢 迎的一种样式。如表格所示: 不同收入阶层对房屋结构的期望选择偏好比较 房屋结构 平均个人月收入 (元) 普通多层单元房 复层 高层电梯公寓 庭院式别墅 跃层式 其他 1779 1829 1964 2224 2094 1733 平均家庭月收入 (元) 4000 4544 4682 5050 4889 3750 3、调查显示的另外一个结果就是,38%的被访者希望 选择三室二厅的户型,29.7%愿意选择四室二厅,三室一 厅的选择率为 14.7%,三种户型的期望选择绿总计达 82% 左右。这些结果表明,传统的二室一厅、二室二厅户型正 在被抛弃,消费者更希望在更为广阔和相对独立的空间生 活与学习。

不同收入阶层对房屋户型的期望选择偏好比较 房屋结构 平均个人月收入 (元) 二室一厅 1733 家权平均家庭月 收入(元) 4166 二室二厅 三室二厅 三室一厅 四室一厅 四室二厅 1902 1786 1739 2241 2310 3900 4295 4427 5032 5444 4、被访者对配套功能需求,65.7%的人希望有一个大 的阳台,64.3%需要双卫生间,62.7%需要书房,对电脑网 络布线提及率为 54.7%,车库为 41.7%,屋顶花园、电梯 和工作提及率只占 25%左右。这些数据表明,人们在对住 房要求中,对私人空间更加讲究。

不同收入阶层对住宅配套功能的期望选择偏好比较 房屋结构 平均个人月收入 (元) 双卫生间 书房 工作室 大阳台 电梯 屋顶花园 车库 2091 2026 2161 1974 2085 1978 2200 平均家庭月收入 (元) 4884 4707 5114 4469 4918 4618 5118 电脑网络布线 2106 4972 5、在装修要求上,52.3%的人愿意清水房自己装修, 有 20%的愿意由房地产公司同一装修,有 13.7%愿意由房 地产公司部分装修,其余的自己装修,有 9%愿意由房地产 公司同一装修卫生间和厨房, 只有 4.5%的人愿意自己装修 卫生间和厨房。这说明在装修问题上我市消费者的自主性 较强。

不同收入阶层对住宅配套功能的期望选择偏好比 较 房屋结构 平均个人月收入 (元) 清水房全部自己装 修 全部有房地产公司 统一装修 房地产公司对卫、 厨统一装修 卫生间、厨房自己 装修 房地产公司部分装 1960 4985 1850 4446 1940 4916 2025 44925 2059 平均家庭月收入 (元) 4638 修 其他形式 11850 3750 6、对于居住地的结构环境和周边环境,最重要的是 绿化和草坪,对此提出要求的占 77.7%,对周围医疗条件 认同的占 74%,对教育条件要求占 71.3%,对超市要求的 占 64.3%,对公交车站要求的占 47.3%。这些数据充分说 明人们对生态环境和人文居住环境的重视程度。

不同收入阶层对住宅街区环境期望选择偏好比较 房屋结构 平均个人月收入 (元) 大型百货商场 超级市场 自由市场 好的医院 好的学校或幼儿 园 一流的餐馆 公园 多功能娱乐场馆 运动场馆 2125 1935 1952 1975 5090 4464 4508 4634 2017 2053 1988 2012 2046 平均家庭月收入 (元) 4811 4694 4478 4608 4617 丰富的街区小餐 馆 电影院或书店 绿地或草坪 公共车站 其他 2009 1940 2034 1916 2104 4841 4656 4644 4341 5159 三、成都市房地产发展趋势分析 中国成功入世、西部大开发紧密锣鼓地进行、国家再 次降税降息、中产阶层正在逐步增多,所有的这些情况都 在表明,成都的房地产已经迎来了新的一个良好的机遇。

可以预见,在未来几年里,成都的房地产开发市场将在更 广领域,更多对手的竞争环境下进一步规范化、合理化。

过去成都房地产的发展经历了三个阶段:

第一个阶段从 1992 年到 1993 年。这一年是房地产在 全国各地热炒的时候,当时位于龙泉驿的“西部阳光城” 率先掀起了成都房地产的暴炒。它的经营理念同当时的南 方的楼盘相似, 长于炒作和赚钱, 而缺乏实际意义的使用。

目前已经成为问题楼盘的标本。

第二阶段从 1993 年到 1996 年, 1993 年东洋集团在我 市西郊推出了国际大都会,引出了大量规划、配套都不齐 全,但价格极其低廉的五大花园为标志的问题楼盘。这一 恶果直接拉低了成都的房产价格。 从 1996 年开始,盲从了 4 年之久的成都房地产市场 终于慢慢地开始步入正规化。它的标志是该年银都房地产 公司推出的银都花园。这时政府也加强了对房地产市场的 规划、监督、管理,引导着房地产向健康的方向发展,各 种配套齐全,定价相对合理,拥有各种概念的楼盘相继推 出,并被市场所接受。成都房地产发展逐渐步入了概念地 产的阶段。

进入正规化的成都房地产在随后得到了快速的发展, 取得了辉煌的成就。在良好的政策环境和社会市场环境 下,成都房地产将继续保持良好的发展态势。因此,只要 选择到较为成片的土地,形成一个独立的小区,土地价格 相对合理, 针对合适的消费群体, 抓住目前市场上的空白, 就能够给企业创造机遇,推出品牌,获取效益。

1 从发展区域来看,成都东门将成为房地产市场新的 战略地带,这客观上缓解了西门房地产的竞争压力。

成都三环路的修建和竣工,将给成都城市发展带来更 多的空间,也会留给房地产足够的开发土地。而二环路以 类的可供开发的土地已经很少。而市区和二环路内的房地 产市场已经达到相对饱和的状态。可以预见,成都房地产 市场的争夺将逐步从原来的二环路之内转向二环路之外。

政府向东发展的战略也将会给房地产开发提供更多的优 惠政策。于是很清晰地判断出未来几年成都房地产竞争最 为激烈的地段和区域将在东门市郊。

西门作为传统的房地产黄金市场,同样会因为三环路 的竣工而向二环路外更为广阔的区域延伸。由于西门历来 是居家的理想之地,这里的房地产竞争还是会很激烈。由 于政府城市发展战略目标的转移,从客观上缓解了西门的 竞争压力。这对继续在西门发展的开放商无疑是利好消 息。因此,无论从地域环境看,还是从竞争环境看,西门 二环路近郊的地块都是值得开发和利用的。

2 从消费者心理看,对居住环境的要求进一步提高, 消费者在楼房的选择上,将继续远离闹市区。因此,市郊 仍然是房地产竞争的主要战场。

随着人们的生活水平逐步提高,他们的消费观念也在 发生着日新月异的改变。在选择住房的时候,周围的生态 环境和人文气氛也越来越被重视。人们对生活的质量要求 也随之提高。因此,对于生活在喧闹都市中的人来讲,那 些离闹市区较远,空气质量较好,周边环境比较理想,人 文气氛浓厚,生态结构合理的商品房继续受到他们温暖的 青睐。三环路的开通,城市规模的进一步扩大,将使原来 的适宜居住的区域受到重新的评估。三环路的开通还会缓 解城市的交通压力,成都交通条件将进一步得到改善。这 更加增添了人们对远离市区寻找家园的信心和希望。就目 前来看,靠近二环路附近的区域将炙手可热。 3 从房地产营销手段来看,概念模式将继续被使用, 而且将集中在“欧美流行”和“生态”这两个点上。

制造概念一直是各个房地产开发商喜欢利用的手段。

经过十多年的发展,由房地产开发商制造的概念已经不计 其数,都曾经为房地产的销售起到过积极的作用。进入九 十年代末期,随着地球生态环境被破坏,有关人类的生存 环境问题越来越严重。针对这种状况,房地产商们不失时 机地炮制出各种各样的生态论,向消费者大肆宣传生态家 园,绿色家园等概念。而这些受人们普遍关心的环境问题 确实能够牵动消费者的心,引起他们的共鸣。而生态论, 环境论体现了房地产的人文关怀情结,是房地产发展的一 种健康潮流。因此将继续被人们接受。

和生态论的概念一样被炒作的还有所谓的欧美派风 格。房地产商对欧美风格的炒作一方面体现了现代人对于 流行时尚的兴趣,另一方面也表明了我国房地产风格正在 逐步和国际接轨。这对刚刚加入世界贸易组织后的中国房 地产事业来说意义很大。随着对外开放程度的加深。我国 消费者受国外消费潮流的影响也将继续加深。因此,欧美 风格的概念将会被继续使用。

4 从人们的实际需求来看,中小户型、跃层式、中高 档的电梯公寓将越来越受到青睐。

从前购房单纯是为了解决住房问题的情况已经一去 不复返。现代人受到的教育越来越高,生活品位相比从前 也大幅提高了。人们在解决住房的同时,更注重享受。因 此从前设计简单样式呆办的商品放正在逐渐被淘汰。而新 兴的各种样式的楼盘大受欢迎。

跃层市房屋就是目前最能迎合中产阶层口味的一种 风格。约层式的最大特点是将家庭的“公共场所(会客、 吃饭和娱乐) ”与休息学习区利用空间落差进行自然的隔 离。这种样式符合目前家庭生活即里社交,又追求个人隐 私或内外有别的要求。反映了现代人需要独立或者个人空 间的愿望,因此是目前中小型面积住房中最受欢迎的房 型。

通过以上对成都现阶段房地产市场特点和未来发展 趋势的分析可以看出,成都房地产已经拥有了一个良好的 政策环境,一个有序的竞争环境,一个有广阔空间的市场 环境。

不仅如此, 在成都刚刚确立了新的发展战略目标时, 成都房地产业还迎来了一个难得的缓冲期的机会。这个时 机如果把握好,把握准,投资是很容易回收利润。对那些 要打造品牌的开放商来说,应当不失时机地抓住现在的机 遇。

而本项目恰恰处于这样的时机之中,聚仁公司和航宇 公司在这个时期推出锦西花园二期项目,证明公司的眼光 是独到的。也说明本项目的前景十分地好。当然,在具体 的操作过程中,还应该随时把握住政策的变化和市场环境 的变化。要根据这些变化作出合理的战略性调整。 第三章 项目区域环境和市场定位 锦西花园二期处于成都市金牛区营门口乡红色村一、 三组,靠近营门口立交桥和二环路,与羊西线相隔不远。

占地 53.37 亩,属西门郊外的居家理想之地。是房地产开 放商们投资的热点地域。

为了项目计划的更好实施,本章从红色村周边环境以 及锦西花园二期的实际情况对本项目的地域优势和项目 优势以及目标作出定位、分析。

一、红色村一、三组所处区域环境 1 交通:

距青年大道 300 余米,四周有 54、48、82、83、4、 98 路等多个公交车线路,可到达市区、火车站、机场等地 方,交通十分方便。

2 购物:

与红旗商场、 茶店子商业区紧邻, 购物居家非常便利。

3 学校:

周围有 20 中、茶店子中学和茶店子小学、外国语学 校,教育条件优越。

4 医院:

西区医院、脑外伤急救中心等多家医疗保健机构分布 周围。

5 娱乐休闲:

周围有多处大型娱乐休闲区域,贝森运动休闲广场和 羊西线餐饮娱乐一条街,全面满足不同的娱乐需求。

二、锦西花园项目优势分析 1 地域优势 在成都流传着这样一句名谣:

“有钱人住南门,有权 人住西门,工人阶级住东门,不三不四住北门” 。这句民 谣虽然带有调侃和娱乐的成分,却从侧面透露了一个信 息,即西门是有地位的人或者成功人士居家的首选之地。

事实也是如此。综观成都市各个地域,无论从哪方面的条 件看,西门都是目前成都最适宜居家的理想地域。这里由 于远离了工业化区域,污染指数偏低。不仅如此,这里还 是成都向都江堰、青城山,九寨沟这条黄金旅游线的必经 区域,人气旺盛,土地价值高。

红色区靠近营门口立交桥,比邻羊西线,交通便利, 空气新鲜。既和市区保持了一定的空间距离,又不至于相 隔甚远,很好地保持了和市区的距离。经过政府重新打造 后的羊西线已经被公认为成都的黄金干道,集休闲、娱乐 一体。文化氛围浓厚。本项目所在区域占据了这些天时、 地利、人和的优势。这为项目的开发带来了便利。

2 环境优势 由上面的地域优势可以总结出本项目环境上的优势。

就政策环境看,一方面来说,金牛区政府为了改造城西形 象,已经启动了“锦西名苑”的市政建设计划。本项目是 在政府规划项目之中,可以享受到政府政策的支持。另一 方面,随着三环路的开通,客观上会使红色区这块介于二 环路和三环路之间的上水宝地更加增值。更为重要的是, 成都向东发展的战略方向将很好缓解城西房地产竞争压 力,给这里的开发商一丝喘息的机会。所以本项目的政策 环境是好的。 特殊的地域优势让红色村拥有了一个良好的人文和 生态居住环境。二环路、羊西线、营门口立交桥、成灌高 速这些配备的交通条件是许多地方不曾拥有的。低指数的 空气污染、浓郁的休闲娱乐气息、完善的购物条件和卫生 保健条件共同形成了现代社会中难得的人文居住环境。锦 西花园二期处于这样良好的环境之中,开发前景理应被看 好。

3 宏观经济优势 前面已经从国家新近的一次调整税率和银行利息率 的政策方面分析过本项目拥有的宏观经济优势。根据国家 统计局的数据,去年全年房地产开发保持了良好的势头。

新开工的商品房住宅面积大幅度增长, “国房景气指数” 创造新高。GDP 增幅稳定,客观经济形势的好转为房地产 的加速发展提供了良好的背景和有利的支持。

作为客观经济“晴雨表”的房地产业在国家实施积极 的金融和财政政策的影响下,会掀起又一个开发高潮。

4 价格优势 在本计划书的附件中,列举了羊西线楼盘的有关数 据,从中不难看出,羊西线楼盘现主要以小高层电梯公寓 为主,均价在 2600 元/平方米,竞争十分激烈。

本项目是多层建筑,成本较低,羊西线多层的销售一 直十分看好,建议售价在 2200 元/平方米(均价) ,起性 价比将远远高于同区域的其他楼盘。因此,本项目在价格 上具有相当优势。而且随着周边环境的改造,房地产市场 的发展,本项目具有相当大的利润空间。

三、目标客层定位 1、根据调查,愿意选择该区域居住的大都为年纪较 轻,收入较稳定的这类消费者,购买的目的主要为改善现 有居住条件,为家人购房和结婚购房等。从他们的潜在购 买能力来讲,目前可能限于购买的户型范围为 80 到 130 平方米。因此,本项目处于羊西线范围,目标客户确定在 家庭月收入 2000 到 3000 元的消费群体,并考虑向下兼顾 家庭月收入在 2000 元以内的消费群体。

2、本项目的市场定位,需从以下几种因素进行考虑:

(1) 目标顾客 (2) 市场能力接受的价格 (3) 与竞争对手的项目产品差异化 根据调查数据,客户希望的户型中, “跃层式”为最 大的比例,希望的价格为 2200 元/平方米,在本项目中的 实际操作中十分可行。

3、客户对户型的偏好 (1)户型的选择三房二厅和二房二厅较受欢迎,分 别在 32%和 21%。一房一厅占 17%,三房一厅一卫占 15% (2)面积选择 60 平方米以下占 10% 90 平方米以下占 30% 90 到 130 平方米之间占 50% 130 平方米以上占 10% (3)厅房面积分布 在面积一定的情况下 34%的客户认为,卫生间厨房够用就行。

27%的客户认为,主卧及睡房要宽敞明亮,客厅和餐厅 够用。

20%的客户认为,客厅和餐厅越大越好,主人房和睡房 够用。

19%的客户无所谓。

四、物业管理 住宅小区一般以物业管理形式提供附加服务,考虑到 本项目所处环境是在市郊,需要项目配套提供保安方面服 务,因此整个项目住房,宜提供全楼层一体化(封闭性) 的保安服务和设施,此服务可以通过物业管理收费运作。

但是在住房修建的最后初装中,需要预设保安预警和报警 电子设备。其他的社区设施可以根据用户要求增设。在初 期规划中,可不作为必需项目考虑,以便降低开发成本, 使得适中的价格策略能有成本基础而得到实现。同时,给 人以“都市中别有洞天”的环境印象,由此提高本项目的 附加价值。

五、价格 就基础房(清水房)价格而言,最终销售的平均价格 宜确立在 2350 元/平方米, (建议开发商采用倒算成本的 方法,制定项目开发目标控制成本) ,同时为了照顾不同 消费水平的客户,可以根据实际情况对这一价格进行合适 的调整。

六、促销 本项目主要的促销方式、应以“位置、价格和房型” 为市场号召点,整个促销应该抓住“西郊黄金居住区”做 足文章, 因为促销将是整个项目中成败的关键环节。

因此, 开发商应通过广告、宣传手册、POP 媒体和客户接触方式 进行整体策划、连续运作。开始时,促销的密度和力度易 强,整个过程中,平缓的力度与期间多次反复穿插高力度 促销,使项目的优势能够被潜在购买者尽快认同。促销开 始时间宜在项目动土时就实施。

广告主题,我们建议应抓住该项目的地域优势,从环 保、生态方面建立诉求点。 第四章 锦西花园二期项目规划建设和功能设计 本项目地理位置优越,地势平坦,交通便利,四周多 为居家民院,周边环境良好,被公认为目前较为理想的居 住区域。

一、 锦西花园二期规划建设 1、 规划的原则 随着市场经济的发展, 当今时代人们对物质和精神 文明提出了更新的要求,建设一个高品质、多元化、智 能化的住宅区已经成为必然,为此规划设计原则是,建 筑以人为本,基于对未来现代化居住条件的追求,更注 重对居住者品质的提高。

小区在生态环境及居住标准上 做了多方面的追求和考虑,力图体现羊西线规划的意 图。环境及空间的组织充分考虑人的行为模式,精心设 计具有传统人文气息和现代生活方式的生活环境, 为住 户创造出舒适、安全、优美、休闲的居住环境。居住标 准适度超前, 借鉴国外经验, 顺应国民经济的增长趋势, 在居住小区营造出现代生活方式, 从而建立一个新的生 活模式。从基地现状及周边环境出发,处理好小区内各 元素之间功能与景观的布局关系和小区整体与周边环 境的相互关系,为区域环境增色。

2、 总平面布局 总体布局是基于结合实际地形, 考虑周边环境利弊 因素,符合有关规范,满足发展商经济效益要求和分期 发展需要, 以及为住户提供良好朝向景观与高素质居住 环境及物业形象等原则上综合考虑, 解决相互矛盾而构 思的,因而绘画布局上具有不同于其他项目的特色:

(1)布局灵活,围而不闭 采用 5 到 6 层多层住宅进行错落有致的灵活组合, 既适 应地形周边的规则性,又打破了传统围合式布局的模式, 使整体布局既成内院式围合,又不觉得闭塞与呆板,使组 群与周边环境在视觉上显得交融通透。

(2)空间丰富、既连又分 地块中部把组团提分一分为二,提供了正南北向户型。

组团的划分有利于分期开发的方便与完整,使空间既分又 连,富于层次。 (3)群体轮廓,错落丰富 建筑群体除了灵活多姿的平面布局, 立面更以不同层数 的错落组合形成丰富的立体轮廓,整个小区以色彩明 丽。

(4)放置美景、户户尽享 营造内部环境来丰富小区的景观,在景观设计时要注 意在单体选型和布局组 上充分考虑让每户享有庭园景观。

3、 功能分区及交通组织 通过地下车库将整个群宅连接起来,并形成一个平 台。住宅群建在平台上与环绕组群的周边环路分隔开,减 少车流对住宅的干扰。住宅首层全部作架空层,与公共设 施、绿化、水池、小道连成了一个行人活动区,每栋住宅 均有连廊相通。要在小区入口处设立广场,广场要和车库 的入口处相连接。

4、 住宅 按照节约用地,组合灵活,结构规整,户户有景观的思 路,在平面设计上,采用 梯四户,室内布置有主仆分区,户过渡区。在单体设计上 尽力保证各户的主要空间有庭院景观面,大部分住宅为南 北朝向,以保证采光通风良好。

5、 绿化景观设计 小区布局形成三个主要景观空间,分别为入口广场与 两个内庭。由于小区入 置于内街,宽敞的入口小广场空间给人豁然开朗的感觉, 幽雅的会所舒展,令人感受小区高品质的格调和欢迎的气 氛。三个景区的景色互为延伸,既分又连。内庭的景观设 计充分体现自然与休闲广场的格调。富于层次的花木结合 起伏有致的的草坪,以及水清池与曲径桥廊形成一片自然 的绿色庭院。青葱自然的园林绿化与质朴明快的风格建筑 群互相掩映衬托,突出休闲的小区格调。

6、公共设施 由于周围城市配套齐全, 小区按规模所需配置的公 建有会所、停车场、各元素的设置配合分期发展过程的 需要。

二、 建筑结构和建筑标准 结构:按国家现行规范,抗震设防烈度为 7 度。

外墙面:水泥混合砂浆面,面贴瓷砖。

内墙面:纯清水房处理。

室内生活配套:水、电、气、电话、光纤均已预埋到户。

三、 规划总平面主要技术经济指标 总用地面积:35541.37 平方米 总建筑面积:62723 平方米 容积率:1.799 绿化率:46.3% 总户数:470 户 地下车库建筑面积:2400 平方米 地下车库车位数:99 个 室外小汽车车位:176 个 自行车车位:1050 辆 四、项目的功能设计 1、 给排水 1)给水:配 DN50 单元水表,每户设 DN25 水表,卫生 洁具配置到位留口,管道采用 PPR 管。

2)排水卫生洁具排水配置到位, 2、 电气 1) 用电标准:8KW/户 2) 公建照明:围墙灯、小区路灯、庭院灯、水景 灯、物管户照灯。楼梯间设照明灯、选时开关控 制,地下车库设设事故照明,日常照明。

3) 公建空调预留:密所各房间设空调插座一个。

3、 通讯 1) 规划要求:整个小区户内设综合布线及电话系 统。

2) 电话设置标准:主卧和客厅 1 路电话线。

3) 规划区内通讯干线为埋地电缆,通讯干线同市 话局并网。

4、 弱电:户内设不可规对讲系统。主卧设报警按钮, 厨房设煤气探测口, 5、通风:地下库设有消和栓系统和自动喷标志(含报 警) ,带商铺住宅,设消火栓灭火系统。小区内设室外 消火栓,满足消防的功能。

6、燃气工程:每户燃气到位,配热水器、炉具、煤气 表用 4 立方米。 7、消防:地下库设有消火栓系统和自动喷淋标志(含 报警) ,带商铺住宅设消火栓灭火系统,小区内设室外消 火栓,满足消防功能。

8、防雷接地:各幢分别设 2 个电脑测试点,面部分 设避雷针 9、环保及卫生防疫:环保及卫生防疫,避雷引下线, 所有金属管道设接地装置。 第五章 锦西花二期建设场地及条件 锦西花园二期位于成都市金牛区营门口乡红色村一、 三 组,项目占地 35541.37 平方米。按照成都市总体规划, 该地区主要为居住区域,以娱乐、居住为主。项目位于上 风上水的成都西部,地势平坦,交通便捷。

小区外部条件较好,建设场地紧邻道路,市政设施配 套齐全,生活方便,是理想的居住区域。雨、污水就近排 入区内市政雨、污干管,供水、供电、供气就近接城市水、 电、气干管线。 锦西花园二期项目的外部建设条件基本具备。 第六章 一、开发周期 锦西花园二期经济效益分析 整个项目从开始建设到客户入住周期为 15 个月。

二、基础数据:

(1)销售收入 住宅:住宅建筑面积 62677 平方米,每平方米销售均 价为 2350 元/平方米,销售收入为 14729 万元。

停车场:停车场可停放 99 辆机动车,按每个车位售价 6 万元计算,销售收入为 594 万元。

商铺建筑面积 709 平方米, 均价 4900 元/平方米, 收入 347 万元。

总销售收入:15670 万元。

(2)总成本预测(见下表) 成本预测表 费用项目 总投资 单位面积投资 一、土地成本 二、前期费用 1、设计、勘测费 用 2、监理费用 3、报建费 小计 三、建筑费用 1、土建(含水电) 2、电梯 3、永久供水电及 智能化系统 4、发电机 小计 四、广告策划、管 理费 1、管理费 2、策划广告费和 销售佣金 五、税收、利息 1、税收 3500 万元 1010 万元 82 万元+15 万元 515 元/平方米 148.7 元/平方米 14.3 元/平方米 16 万元 897 万元 938 万元 5681 万元 4955 万元 -----720 万元 2.4 元/平方米 132 元/平方米 837 元 730 元/平方米 106 元/平方米 6 万元 5832 万元 800 万元 300 万元 500 万元 44 元 74 元/平方米 1089 万元 909 万元 160 元/平方米 134 元/平方米 2、利息 小计 六、景观园林 七、道路拆迁改造 八、不可预见费用 总计 180 万元 2400 万元 150 万元 60 万元 100 万元 12390 万元 26 元/平方米 22 元/平方米 9 元/平方米 15 元/平方米 (3)静态和动态投资额 静态投资额为 12390 万元 动态投资额为:

a、土地 b、前期费用 c、施工费用 合计 二、利润细算 (1)税前利润 经测算,该项目的所得税前利润为:

税前利润=销售收入-总成本=15670 万元-12390 万元 = 3280 万元 税收返还:823 万元 营业税返还:15670×5%×36%=282 万元 所得税返还:1082×50%=541 万元 税前静态投资利润率为 20.93% 3500 万元 1010 万元 1600 万元 6110 万元 税前动态利润率为 40.7% (2)所得税后利润 所得税率按 33%,所得税额为 1082 万元 税后利润=税前利润-所得税额+税收返还=3021 万元 税后静态投资利润率为 19.289% 税后动态投资利润率为 27.29% 三、财务评价结论 通过敏感性分析表明, 销售收入的增减对项目经济效益 影响最为明显。

但总体来看, 本项目的财务风险相对较小。

根据前面对市场和本项目销售前景的分析,本项目的销售 将呈现良好的态势,不会有滞销的情况发生。因此,销售 的良好将保证销售收入的增加。对本项目的财务评估表明 了本项目利润空间的广阔。项目的经济效益可行,项目具 备了效益的保障性。 第七章 锦西花园二期项目物业管理 物业管理是本项目的一个重要内容和环节。一个成功 的房地产开发项目, 往往离不开开盘后的配套服务。

因此, 锦西花园二期项目要积极总结公司从前项目在物业管理 上的经验。同时还应该主动学习和吸收国内外先进的,健 康的物业管理经验。这样做可以让本项目的物业管理内容 和国际接轨。当我们为业主提供了可靠、完善、优质、高 效的物业管理服务后,就能让本项目得到最终的完善,而 且有利于将本项目打造成公司的品牌形象。

物业管理还应该和法律接轨,依法办事。以法律为标 准,以同业主达成的和约为依据,在其中贯彻自主经营、 自负盈亏、自我约束、自我发展的原则。同时,还要确立 统一管理,综合服务,保本得利,服务社区的服务原则。

要把国际先进的管理理念和成都市的实际情况、成都市民 的生活习惯相结合。

具体而言, 要对内制定各项规章制度、 岗位职责、工作考核和工作程序,对外制定住宅小区管理 服务公约、住户手册、精神文明公约等。通过以上措施, 最终完善本项目的物业管理化体系,提高管理水平和服务 水平,最终实现住宅小区物业管理观念现代化,管理方式 程序化,管理标准规范化,管理组织网络化,管理手段自 动化的“五化”目标。

本项目的物业管理将贯穿于整个房地产开发运作的 过程,从项目立项、规划设计、建设施工、竣工验收以及 到业主入住使用,物业管理无处不在,无处不有。这样的 好处将可以尽早建立一条龙的管理流程,让本项目的管理 在业主使用之前就已经很成熟了。为了丰富业主的社区生 活内容,本项目还应该开展各种社区文化活动,促进业主 的交流,建立和睦工处,互相友爱、信任、帮助的邻里关 系。

下面将详细介绍本项目的物业管理计划。

1 项目物业管理的阶段划分 ? 项目初级阶段 对本项目进行可行性分析研究,并立项申请。

向开发商介绍公司的管理服务内容及功能、财务预 算、收费等。

让该项目中标,成为公司新的业务。

? 项目实施阶段 物业开发的规划与设计 在这一阶段里,公司将凭借长期的实践经验、丰富的 专业知识,从物业管理的各个方面给予房地产开发商规划 设计上的专业性建议,让物业开发能够合理利用,让配套 功能更加齐全,以便于业主居住。

举例说明:

a 小区围墙:高度、使用材料、颜色及品牌 b 小区大门:大门的设置、车辆和人员在大门聚集时 的处置 c 外墙及排污水管:外墙的颜色,外墙空调位的设置, 排污水管的配套情况 d 住户防护门、窗:材料、颜色、品牌 e 厨房生活设施:抽油烟机、热水器、沐浴器的排泄 通道 f 其他生活设施:室内冷热水管、电视光纤、电线、 电话线的材料及布局 gVI 识别系统:标识品牌的选择 h 智能花系统:种类、功能和品牌 I 物业用房:面积、位置、装修设计 J 公共设施:配电、机房、垃圾、绿化用水、共厕的 要求及分布;交通道路的设施以及绿化环境的种类和搭配 K 娱乐设施:健身、休闲、娱乐和购物等 工程施工阶 在这一阶段,公司应积极了解施工过程中的各种图 纸,弄清土建结构、管线走向、配套设施建设、设备安装 等。只有积极掌握了这些情况后,才能在后期的管理与使 用时更加得心应手。因此,工程施工阶段是公司了解物业 设施的具体情况的良好机会。在施工时有不合理的地方, 还应该及时给以纠正。

楼盘营销 物业销售一开始,物业人员应该自觉并且自始至终地 参加。物业人员一方面要配合物业的销售工作,一方面还 要向客户宣传本项目的物业知识。让客户对项目的物业服 务有清晰的了解和深刻的认识,在此基础上还应该用热情 大方的态度沟通客户的感情,了解客户对物业的意见,并 将这些意见及时上报,以便日后的管理有的放矢。这一阶 段其实也是对物业人员培训和考核的阶段。

施工监理 这是一个非常重要的工作环节,公司应对开放上、业 主以及自身负责,就必须对物业施工进行监督管理,以保 证工程质量,避免留下隐患。 接管验收 物业经过政府部门竣工验收合格后,公司还要组织人 员对物业施工结果进行接管验收,要检查物业是否合格, 各种设施设备能否正常使用,是否达到设计要求,特别是 购房客户所关心的问题。以避免日后使用和物业管理带来 大量问题和麻烦。

质量整改 对验收不合格的物业设施,公司要敦促施工单位进行 及时的整改。在整改过程中,要成分考虑购房客户所提供 的意见,让客户完全满意为止。

(3)业主入住阶段 公司在业主领取到钥匙,接楼入住后就正式开始和他 们打交道了。业主入住前应该交清各项费用,签定管理公 约及办妥各项入伙手续。一旦入住率超过 50%,公司应该 组织召开业主大会,在会上选举产生业主委员会。同时, 公司还应该在会上向业主讲解宣传各种规章制度,强调装 修要求以及其他一些事项。在此期间,公司将与大量的业 主开始联系和交往,通过这些初步的交往和业主建立良好 关系,树立良好形象。具体入住程序如下:

发放入住通知——签定管理公约——办理入住手续 ——监管房屋装修——业主搬迁入住——召开业主大会 (4)物业管理服务阶段 在进入正常的物业管理服务阶段后,公司将运用现代 管理科学和专业技术,借助经济和法律手段,对物业管理 进行日常维修保养和计划修理,并对其附属设施、周围环 境实施统一综合管理。同时针对业主进行详细调查分析, 根据不同的家居人口状况、年龄组成、生活水平、文化背 景等因素进行常规、专项、特约服务设计、最大限度的满 足业主需求。

2 物业管理全方位运作 日常生活的物业管理是一项具体而细致的工作, 公司为 了满足业主的生活需要, 塑造小区形象,将从以下几个方面在物业管理上作出努 力。

业主的基本居住要求 说到底,大量的物业管理工作都是为业主的居住保障 而开展的。为业主创造一个舒适优质的居住环境是公司物 业管理的目标。归纳起来,满足业主的居住要求,就是要 满足他们的这些要求:

供水、排水系统正常。饮用水质量高 煤气供应正常,供电系统符合生活需要 有线电视、宽带网络系统齐备 消防设施、土建结构等安全设备能够达到规定指标 交通条件理想 对突发事件和各种紧急情况的应变能力强 要满足业主的这些基本的居住要求,就要求公司设立 专门的工程技术部,加强对小区内各种硬件的日常维护、 修缮、更新、改造。

小区环境建设和保护 小区环境建设和保护包括业主的居住环境、 小区公共空 间的清洁、卫生管理以及园林绿化的建设和保护。公司将 用这些手段来塑造良好的小区环境:

首先,公司配备专业的保洁队伍, 负责小区的垃圾清理 和环保清洁。

其次, 在小区业主间开展环保宣传活动, 加强环保意识。

第三, 对住户垃圾分类袋装集中处理, 回收可利用垃圾。

第四,聘请专业的园艺工人负责小区绿化建设和管理。

小区安全管理 安全问题对任何小区都是十分重要的, 谁都不希望生活 在一个缺乏基本安全保障的环境之中。公司应将安全管理 作为日常物业管理的一个重要内容。安全问题包括防火、 防盗、防毒、治安防范、交通管制、技术安全防范、公共 秩序管理等内容。围绕这些内容,公司建立了专门的保安 队伍,认真仔细地作好小区车辆停放和小区道路行驶的秩 序管理,以及安全监视、巡视、门岗执勤等各项工作。除 了这些,还应该经常在业主间开展普法、消防、防毒等安 全教育活动,增强业主的安防意识。

小区公益服务 一个小区的公益服务质量的高低直接反映着该小区物 业管理水准的高低。公司要将本项目打造成一个新世纪的 标板居住小区,要在服务上多做研究,多下工夫。公司将 坚持以人为本的服务原则,强化员工服务观念,对物业人 员进行专门的培训,提高他们的素质。

公司在作好常规性服务的同时, 还不断增加一些无偿或 有偿的针对性专项服务和委托性的特约服务。

1)公司专项服务,应该将服务内容和质量、收费标准 向业主公布,增加服务的透明度。公司将开展下面的专项 服务:

日常生活类服务 包括日常生活中的衣、食、住、行各个方面和各种家政 服务。

衣着方面:收洗衣服、被褥、补衣、制衣等。

饮食方面:代购食品、粮食、燃料、副食等。

居住方面:代扫房间卫生、室内装修、搬家等。

出行方面:代购车票、船票、飞机票;接送小孩上学、 入托;接送病人,物品保管等。

商业类服务 开展多种经营活动,提供各种商业经营服务项目。 开办小型商场。

开办饮食店。

开办美发厅。

经营、安装、维修各种家用电器和生活用品。

文化、教育、卫生、体育服务 指公司在文化、教育、卫生、体育方面开展的各项服务 活动,包括各类相关设施的建立与管理以及各种活动的开 展。

文化方面:开办图书室、录象室、举办各种展览、文化 知识讲座等。

教育方面:代办婴幼儿入托、入园、代办外地户籍学生 学生入学。

卫生方面:设立卫生站、提供出诊、打针、小孩疫苗接 种、家庭病房服务等。

体育方面:开办各种健身场所, 、健身房、桌台房、 ,举 办各种小型体育活动和体育比赛等。

金融服务 代办各种财产保险、人寿保险等业务,开办储蓄所、信 用社等。

经纪代理中介服务 拓展经纪、代理与中介服务工作。

包括:

物业市场营销与租赁、 物业管理策划; 房产评估、 公证。

其中代理如请家教、 保姆、 房屋交换、 代理广告业务等。

社会福利类服务 指公司提供带有社会福利性质的各种服务工作。

如照顾 老人、拥军优属等。

2)委托性服务 委托性服务的特约服务是为满足业主的个别需求, 受委 托而提供的服务,实际上是针对性专项服务的补充和完 善。公司将尽量满足不同业主的特约服务,力求使每位业 主都生活的安心、愉快。

以上是从物业管理各个阶段展示了未来本项目物业方 面的优越性。锦西二期项目除了日常生活中的全面细致优 秀的物业服务外,还将引进先进的,高科技的安防系统以 及水、电、气供应传输系统。公司要形成一套真正意义上 的智能化物业管理系统, 以便管理更加方便、 快捷和完善。 第八章 锦西花园二期项目营销战略和宣传策略 房地产的宣传和营销是整个房地产开发过程中最为 重要的工作。如果因为宣传策略的失调和营销战略的缺陷 而导致营销工作的停滞, 就证明了整个项目的失败。

因此, 宣传策略和营销策略应该作为项目开发的核心。对本项目 而言,从项目立项计划伊始就应该确立适合于该项目的宣 传、营销的整体思路和战略部署。通过对本项目情况和市 场情况的分析, 寻求到销售过程中最佳的途径。

具体而言, 就是要通过营销战略的制定将销售的主要对象即客户目 标划分和确立。要寻找到本项目的最佳的卖点,根据这些 卖点来制造新闻、制定媒介宣传策略。

营销过程是一个综合性的复杂过程,包含了广告策 划、促销以及公关等相关活动。如何调整和这一过程中的 关系, 如何让卖点很好地渗透到市场, 打动消费者的心灵, 都应该是营销策略要解决的问题。现在我们就结合锦西花 园二期的实际情况来寻找项目要点,并讨论出适合本项目 的具体的项目营销战略和宣传策略。

根据本项目的实际情况,做出如下的营销和宣传策略 建议:

一、本项目推广时机建议 本项目的最佳推广时机应结合工程时间安排, 争取在工 程进行时实现内部订购和预售,待正式开盘后将销售期推 向高峰。

二、本项目推广的整体策略 尽管我们从各方面努力, 目的是要给客户一个品质高档 的生活小区,但本项目的推广仍然要走质优价惠的路线, 从而造成客户的一定心理差距,促使客户尽快地下定决 心,完成购买行为。

三、 整体形象定位 我们将本项目定位于:

低价实惠的生活理想家园, 针对 成都市广大对市西门西郊有特殊情感的购买群体,亮丽登 场,抓住市场空白,突出本案优势,价格优势,给客户一 个超值的感觉。

四、项目包装重点 1、现场部分 树立形象看板,用以分隔客户和售楼处。增设广告路 牌和布幅。工地外围墙景观化。

2、物超所值 极具竞争力的价格,超值的品质是项目另一个突出的 卖点,另外,还要给客户适当的升值空间,使客户的心理 得到极大满足。

3、付款方式 提供多种付款方式供客户选择, 并进行诱惑性的导购方 式,因为本项目购买能力相对较弱。

4、配套设施 让客户打消入住后的顾虑,规避现状中不足之处。

5 物业管理 采用先进、周密、完善的物业管理手段、让客户不出户 也感受到居家的便利,解决他们的后顾之忧。

五、广告总体预算及计划 控制在销售额的 2%以内。

六、媒体建议 在动态广告投放中,各媒体分配比例为:

报版:70% 电视:20% 夹报:10% 报版:以商报为主,结合华西等辅助报纸。

版幅:以大版幅为主体,结合购房超市栏目 注:60%本区域客户经常阅读商报,65%非常喜爱收看 电视。

七、立体化市场推广建议 1、广告目标市场策略 针对项目的目标消费群,依据不同的生活习惯和工作 环境及个性特点等,我们特制定了不同的广告诉求点和广 告表现形式,力求在目标市场上更全面的传递广告信息。

1)无差别市场广告策略强销期----导入期 即在一定的时间里向一个大的目标市场运行多种媒 体组合,做同一主题的广告这样很容易在开盘初期迅速提 高知名度树立品牌形象。

2)差别市场广告策略----强销期 步步为营,逐个击破:即在一定的时间内,针对目标消 费群的细分,运用接近于该细分市场的媒体,做不同主题 内容的广告。这样很容易在强销期内抓住每一个细分市 场。

3)集中市场广告策略---持续期 为避免广告战线拉得太长,力量分散,因此,在这一 段时期采用把广告宣传的重点集中于细分的一个或几个 目标市场上,以求在较小的细分市场中占有较大份额。

2、广告策略 在广告过程中,结合营销情况和市场情况,许诺给予 消费者更多的附加利益,以吸引消费者注意,起一个立竿 见影的广告效果。即活动广告、馈赠广告、文娱广告、中 奖广告、公益广告等。

3、广告心理策略 即针对消费者购买心理,采取广告运动。因此,广告的 成功取决于我们是否能抓住消费者的心理变化过程:从感 知—了解—信赖—产生购买行为 1)消费者的需求:需求是消费者购买本项目的原动力, 因此,广告诉求必须确立在这一需求之上。

2)引人注意:引人注意是广告成功的基础,有的是无 意中注意的,有的是有意注意的。那么深刻性又是引起注 意的主要因素,如果广告不能给消费者留下深刻的印象, 那么,它就不算是一个成功的广告。

3)想象空间:广告要引导消费者对本案产生想象,要 能使消费者看到广告后有冲动感。

4)记忆:每次广告暴露后,要便于记忆,一般看到广 告后,不是立即去购买,而是对众多的信息进行对比,因 此有一定的时间和空间差,因此,对每次的广告主题要简 单顺口,易记忆。 广告投放计划表 时间 4-8 月份 8-12 月份 12-明年 3 月份 广告投入比例 50% 30% 20% 广告费用 400 万 240 万 160 万 4、销售计划(见下表) 时间 4-8 月份 8-12 月份 份 售楼数 180 套 300 套 售楼比例 40% 60% 90% 销售经额 3535 万元 6186 万元 11930 万元 12-明年 3 月 420 套 第九章 风险分析及规避措施 锦西花园二期项目优势明显,地块增值潜力很大。由 于红色村处于羊西线旁,属于都市的风水宝地。锦西花园 二期项目的开发对带动城西周边环境具有不可估量的作 用。加上便利的交通,良好的人文环境和居住条件,多个 高尚小区的聚集,这些已经具备了投资的条件。在开发时 运作成本也可以得到有效的控制。和市区的同类项目比 较,锦西二期项目处于二环路外,对于许多厌倦了都市喧 嚣的人来说, 这里是难得的静谧的乐园。

这些独特的优势, 将成为本项目潜在的价值所在,同时也将为项目带来坚强 的信心和成功的保障。但我们也不能忽视了项目本身隐含 的风险。只有在恰当合理弄清风险和机遇的关系,才能让 我们在具体的运作过程中伸展自如,胸有成足。现在我们 就从以下几点全面分析该项目的风险所在,并提出合理科 学的避免办法。

一、对项目的整体设计方案进行认真的,完善的设计 和审定,不要疏忽任何细小的地方。因为哪怕是灰尘大小 的疏忽和隐患,都能给整个项目带来不可估量的损失。这 就要求工程师、设计师和其他项目负责人要认真负责,对 建筑平面的布局作出合理的规划。立面形态要美观新颖。

结构设计要先进,具有独创性和科学性。同时,要尽量减 少公摊面积。

二、锦西花园二期项目位于红色村一、三组,环境原 属于郊区,整个项目的开发过程必然涉及到周围居民的搬 迁和周边环境的整治,包括园林绿化、道路交通、功能配 套和居民搬迁等方面。由于人们的居住观念正在向国际化 接轨,更加注重生活的质量以及居住的品位,对居住环境 也会百般挑剔。锦西花园二期周边环境的综合治理必然是 项目开发的配套工程。可以通过政府出面解决区域内居民 的拆迁安置,按照成都市统一规划进行综合整治,营造出 良好的居住环境,让人们认同。

三、为了完成项目的销售任务,要采取各种各样的销 售手段进行推广和销售。首先要招聘高素质的销售人员, 进行系统培训,向他们灌输先进的销售理念,逐步改变营 销手段单一的传统方式,通过有效的营销来克服因竞争激 烈所导致的销售不畅。

四、要加大宣传策划和公关活动的力度。将项目通过 各种宣传媒体或不同社群活动推向社会,让社会公众形成 一种强势的消费概念。这一概念需要我们自己寻找和制 造。这些概念要能体现项目的整体优势,要有亲和力和煽 动性,容易给人的心灵造成震撼力。

五、项目开发周期长,自然存在可变的因素。但市场 形势的变化以及资金的筹集投放的变化都是有规律可以 寻找的。比如开发成本过高与销售收入过低造成的投资收 益率偏低等情况。只要我们善于把握市场规律,就能有效 控制这些可变的因素。

总之,风险与利润总是并存的。但对于聚仁和航宇这 两家经验丰富,实力强大的房地产娇子来说,他们靠着敏 锐的市场洞察力,坚韧有效的市场控制力,可以让任何风 险都归于风平浪静。 后记 在完成了本项目的计划书并提交给贵行后, 我们对 该项目的前景更加充满信心。最后,我们向贵行领导和 全体员工表达聚仁房产和航宇房产的良好祝愿, 并欢迎 你您们光临我司。在入世与西部大开发的良好环境之 下,在本项目开发的诸多有利条件下,在平等互利的原 则下,我们真诚希望我们双方能够携手共同前进,为西 部大开发, 为四川经济的腾飞和成都城市的繁荣作出贡 献! 祝贵行取得更加优异的成绩!

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